Anti-kraak: oplossing of stoplap voor leegstandsprobleem?

Langdurige leegstand van een pand leidt tot verpaupering en algemene achteruitgang van de omgeving. De niet-onderhouden uitstraling van een huis begint met wildgroei van onkruid, en resulteert dan in mensen die er hun sluikafval komen storten. Op die manier trekt het na verloop van tijd mogelijk nog meer vandalisme aan en eindigt het in een geheel achtergestelde buurt.

De grote paradox houdt in dat er enerzijds een grote hoeveelheid leegstand is, en anderzijds een overvloedige gebruiksvraag is.

Structurele leegstand is niet alleen een maatschappelijk probleem, maar leidt ook tot economische schade. De grote paradox houdt in dat er enerzijds een grote hoeveelheid leegstand is, en anderzijds een overvloedige gebruiksvraag is. Hoewel de cijfers niet altijd even duidelijk zijn, is het wel een uitgesproken en groeiend probleem.

De leegstandsproblematiek zorgt voor gaten in het systeem, en dat werd opgemerkt door organisaties als Entrakt, Camelot en Vastgoedinterim.

Zij faciliteren een alternatief (lees: een tijdelijke en nuttige invulling) voor een leegstaand pand met voordeel voor zowel de eigenaar als de inwoners. Zo voorkomt de eigenaar het betalen van een leegstandsheffing en kunnen gebruikers goedkoper wonen of gemakkelijker hun project uitwerken. Vullen dergelijke inspanningen tegen leegstand effectief de gaten op of zijn het slechts tijdelijke wondbedekkingen?

Bij anti-kraakbewoners thuis

Ik bezoek Valentin, Samuel, Dennis, Loes en Margot, vijf jongvolwassenen, in hun anti-kraakwoonst: een gigantisch herenhuis in Vilvoorde. Hun woonst is deel van een groter erf waar ook verschillende kantoren, een hangar, een café en tal van andere ruimtes deel uitmaken. Samuel huurt ondertussen al een van die andere ruimtes en gebruikt het als schilderatelier.

Enkele weken geleden verhuisde het vijftal hierheen uit hartje Brussel. Sinds hun intrek zijn ze het pand volop aan het opruimen en herinrichten. De ontelbare ruimtes vormen samen een oord aan boeken en andere (a-)typische zoldervondsten. Heel wat spullen zijn kapot of onbruikbaar en worden weggegooid in een container, andere krijgen dan weer een plekje in de immense woning.

Na een eindeloze rondleiding installeren we ons in de living. Dennis ligt languit in de zetel waarin ik met mijn notitieboekje ga zitten. Valentin, Samuel en Margot zitten in de zetel tegenover ons. Loes kan er jammergenoeg niet bij zijn.

Deze anti-kraakhuurders kunnen net als Entrakt, het vastgoedbedrijf waarbij ze huren, het contract twee à drie weken op voorhand opzeggen. We houden een kringgesprek over het balanceren tussen vrijheid en onzekerheid.

Margot: Als je gaat huren, kies je echt waar je gaat wonen. Bij anti-kraken ligt dat net iets anders. Soms is het meer iets wat op je pad komt. Zoiets kan je leven veranderen. Wij zochten een pand in Brussel, en kwamen in Vilvoorde wonen. Een nadeel aan anti-kraak wonen, is echter wel dat bepaalde dingen soms niet werken. In ons vorig huis hebben we bijvoorbeeld lange tijd zonder verwarming en warm water gezeten.

Samuel: Je komt in een oud gebouw, daar heeft vijf jaar niemand gewoond, en dan werken sommige dingen niet. Dat is normaal. Wij zien voornamelijk het positieve aan ruimtes die zo lang leegstaan. Als je zin hebt om daar iets mee te doen en je tijd daarin te steken, kunnen daar enorm leuke dingen uit voortvloeien. Sommige mensen zien die gebreken misschien eerder als opgaven. Maar wij zien dat als mogelijkheden, want eens die gebreken opgelost of weggewerkt zijn, heb je wel gigantisch veel ruimte en vrijheid.

Problematisch imago

Hoewel anti-kraak almaar meer aan populariteit wint, wordt het concept nog vaak in negatief daglicht gezet omdat het zijn (onterecht aan criminaliteit of armoede gelinkte) imago niet van zich af weet te schudden.

Valentin: Het is inderdaad goedkoper om in een anti-kraakpand te leven, maar het het blijft toch zo’n goede 250 euro per maand per persoon.

Samuel: Wij hebben geen sociale woning nodig. Het is dus geen noodzaak, eerder een keuze. Als we dit niet gevonden hadden, woonden we misschien in een normaal huurhuis. Ik vind de term anti-kraken ook vaak wel wat ongelukkig gebruikt. Eigenlijk zou dat gewoon tijdelijk vastgoed moeten genoemd worden. Anti-kraken klinkt super anarchistisch, maar het is gewoon een sociaal-maatschappelijk probleem. Het wordt inderdaad aan armoede gelinkt, maar wij komen allemaal uit middenklassegezinnen.

Valentin: De vraag is ook een beetje wat je wil doen met je leven. Sommige mensen willen veel werken, veel verdienen en luxueus wonen, maar dan moet je de tijd wel vullen met dingen die betaald worden. Wij wonen met nadelen, goedkoper, en werken aan dingen die niet per se betaald worden.

‘Het pand is verweven met een tiental kantoren, die weldra verhuurd zullen worden aan studenten, start-ups en artiesten. Daarnaast beschikt het erf over een gigantische hangar die gebruikt zal worden voor creatieve of sociale projecten’

Margot: Wij besteden bijvoorbeeld erg veel tijd en energie aan dit pand, alleen worden wij daar niet voor betaald. Door op deze manier te wonen, blijf je oog hebben en zorg dragen voor je omgeving. Dat is wel iets wat ik intact wil houden.

Het pand hier in Vilvoorde is verweven met een tiental kantoren, die weldra verhuurd zullen worden aan studenten, start-ups, artiesten of eender wie geïnteresseerd is. Daarnaast beschikt het erf over een gigantische hangar, die in zijn geheel, of verkaveld, gebruikt zal worden voor creatieve of sociale projecten. Tot slot is er een oud café dat Entrakt graag heropend zou zien worden.

Dennis: Entrakt wil dat het café de drijfveer achter het project wordt. Het café kan ervoor zorgen dat hier allerlei soorten mensen komen, en kan daarnaast ook samenwerken met de ateliers. Zo kunnen er bijvoorbeeld expo’s of voorstellingen georganiseerd worden. Zo’n dingen trekken een divers publiek aan en zorgen voor een een hybride geheel.

Voor Entrakt is het belangrijk dat hun project bruist en leeft. Wellicht komt hier na ons een nieuwe eigenaar die bijvoorbeeld appartementen wil bouwen. Door evenementen te organiseren maak je de omgeving een beetje bekend. Op die manier kan de nieuwe eigenaar de appartementen die daar achteraf gaan komen, makkelijker verkopen. Mooie panden kunnen ook gewoon blijven staan, wanneer ze als beschermd worden geklasseerd of gewoon waardevol worden geacht.’

Uit ideologische overweging of kortweg economisch slim gezien? Anti-kraak is een gat in de markt, brengt heel wat waarde met zich mee, maar biedt nog steeds geen structurele oplossing voor een groeiend maatschappelijk probleem.

Samuel: Ik vind anti-kraak losstaan van het ideologische. Het argument dat anti-kraak structurele leegstand tegengaat, is toch maar een soort van pretentie. Het gaat eerder over een visie op iets wat worden kan. Er wordt iets gezien in een gebouw. Het leegstandsprobleem leeft ondertussen verder, en anti-kraak kun je zien als een soort van een pleister.

Margot: Een pleister noem jij het. Maar je kunt ook de vraag stellen of het dan geen drog-oplossing is? Zou de overheid zich niet meer moeten inzetten? Voor de stad is het ook handig dat een groep mensen het probleem aanpakt. Ondertussen merk ik trouwens dat het anti-kraakleven duurder wordt. Vijf jaar geleden was het aanzienlijk goedkoper om op die manier te huren. Dus ik vraag mij dan wel af wie daar nu aan verdient.

Samuel: Ja maar, zelfs al zouden anti-kraakbemiddelaars uit zijn op geld, dan worden er ondertussen toch meer pleisters gelegd? Dus dat is dan zoveel te beter. Geld komt vaak voort uit een goed idee. Je moet een bedrijf kunnen runnen in deze maatschappij. Degene aan de top van Greenpeace kan wel om panda’s geven, maar moet in eerste instantie die organisatie kunnen runnen.

Dennis: Een economische afweging maken is altijd nodig, maar Entrakt wil eigenlijk voornamelijk dat het project leeft en bekendheid verwerft. Dat is belangrijk voor de afspraak met de eigenaar. Ze willen bijvoorbeeld geen winst maken op het café dat ze willen heropenen. Ze zien dat eerder als de motor van het project en als de ideale manier om de buurt erbij te betrekken.

De strijd

Voor een gezonde werking van de vastgoedmarkt wordt altijd op zo’n 3 procent leegstand gerekend. Die drie procent wordt frictieleegstand genoemd. En het is net die leegstand ofwel het aanbod dat de markt in beweging houdt. Wanneer die drie procent echter wordt overstegen, spreekt men van structurele leegstand.

Structurele leegstand is de (vaak langdurige) leegstand van vastgoed dat omwille van diverse redenen geen invulling krijgt. Het wordt bepaald door bijvoorbeeld het langdurig te koop of te huur staan, of het ontbreken van een inschrijving in het volksregister op het desbetreffende adres.

Een leegstaande woning is niet hetzelfde als een onbewoonbare woning. Ze worden vaak verward omdat een onbewoonbaar-geklasseerde woning net als een leegstand-geklasseerde woning onderworpen is aan een soort leegstandsheffing.Niet alleen het normaal functioneren van de vastgoedmarkt, maar ook beleidsbeslissingen hebben daar invloed op. Leegstand wordt enerzijds gedefinieerd per gewest en is anderzijds gemeentelijke materie. Zo worden woningen in Vlaanderen als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze minstens een jaar niet als woning (of een andere door de regering aanvaarde functie) gebruikt worden, en gelden er in Brussel en Wallonië andere criteria.

Gemeenten kunnen zelf beslissen of ze al dan niet een leegstandsbelasting invoeren. Zij dienen tevens zelf een gemeentelijk leegstandsregister op te bouwen. Om die reden kunnen hoge cijfers in een bepaalde gemeente net zo goed wijzen op een actief beleid, als op een relatief hoog aandeel in leegstand.